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市场状况—REALOGICS苏富比国际地产以本地和其他环太平洋城市进行的购买力性价比比较

By RSIR Staff |

情况还不错大西雅图都市圈的购买力是加拿大温哥华足足两倍

元旦新禧,市场专家们仔细审核年底统计数据的时候到了。尽管媒体屡屡有大西雅图都市圈房价房价直冲云霄的头条新闻,我们实际上仍然可能被低估了。这是Realogics苏富比国际地产分析师埋头研究了我们年终报告得出的观点。当把中位数房价(支出)除以中位数家庭收入(收入),我们可以看出,和其他西海岸门户城市,例如加拿大温哥华、旧金山和洛杉矶相比,太平洋西北地区的购买力仍然比较实在。

[Mandarin Translation of RSIR’s ‘State of the Market’ Blog. Click Here to Read the English Version >>]

上图:RSIR探讨2015年最新的西海岸门户城市中位数房价,以及相对应的最新中位数家庭收入,来比较每个市场相对超出负担能力的部分。
上图:RSIR探讨2015年最新的西海岸门户城市中位数房价,以及相对应的最新中位数家庭收入,来比较每个市场相对超出负担能力的部分。

即使分离了特定的市场领域,将所有类型房屋(公寓、排屋、合作社房产,和单户住宅或独门独院)都包括在内,RSIR发现,大西雅图都市圈(西雅图 – 贝尔维尤 – 埃弗里特)和西雅图、贝尔维尤两个城市,其购买力仍远高于美国西海岸其他同类城市,毫无疑问比温哥华地区经济实惠得多。

“这是一个对应关系,该地区收入相当高,而相应的房屋价格并没有抬升到其他西海岸市场的水平,”邸威廉(威廉·希利斯),RSIR 的研究员/编辑/发行人如是说。 “即便如此,我相信我们现在正在缩短这个差距。海外需求不断增加,另外在未来纪念,越来越多的租房者会购房而成为房主。”

邸威廉指出,温哥华、旧金山和西雅图早已经历了来自亚洲,特别是中国的海外直接投资,因此也成为所谓“对冲”的城市。对冲城市的房地产价格不只由当地收入和人口增长决定,同时受到如国际购房者之类的外需力量影响。也许用下面令人震惊的数据说话最有说服力,据温哥华《太阳报》报道的温哥华地产局最新数据(2016年1月7日),在温哥华都市圈的一栋独门独院的住宅基准价现在是一百二十四万八千美元——同比增长 24.3%。

此外,如果你单独比较温哥华的独户住宅市场,你会发现业主的有效成本仅比世界上最最昂贵的房地产市场——香港略逊一筹。

“显而易见,从主体收入衡量,温哥华是世界上最无法负担房产的市场之一。但就像就像伦敦、纽约和香港一样,温哥华的居民其实是世界公民。”邸威廉补充说。 “尽管这里的房价一直在上涨,西雅图地区能够而且确实吸引了类似的购房者,尚未出现太大的支付能力鸿沟。在提供高质量生活的同时,还有资本增值的美好前景。这些都是我们比已经变得过于昂贵的传统西海岸门户城市更受欢迎的原因。”

西雅图/贝尔维尤地区亲眼目睹了国际买家,尤其中国买家显著上升。一年前,中国日报准确预测式中国公民的海外市场需求,暗示西雅图可能是被“全球性低估”了(《西雅图风水:吸引中国人的城市房地产》)

为顺应潮流响应趋势,RSIR通过其亚洲服务团队(ASG),一支精通外语和与国际买家沟通的专业经纪人团队,在联系太平洋两岸方面起到了举足轻重的作用。该团队最近赞助了老虎橡树出版社在本地区发行的首份全中文杂志《西雅图尊贵生活》。 ASG还和艾德思奇联合创建了微信公共账户,目标直指微信6亿(不断增长中)之巨的中国和世界用户。 RSIR高管近期发布了关于外国直接投资和移民趋势的纪录片视频《中西合璧》。

国际买家对西贝尔维尤(NWMLS代码#520)的影响无以复加,2015年底中位数房价已达一百零百万美元。根据网络房产信息平台NWMLS数据,和2014年同比增加了17.4%,和2011年的中位数房价相比更是高出五十七万五千九百美元,涨幅高达近88%。

邸威廉认为近期中国证券市场的动荡,只会推动更多进入北美的直接投资和移民。特别是类似西雅图/贝尔维尔大都市圈的上升期市场。最近上海证券交易所发生的调整,以及房产法规的修改都在提醒中国买家,他们的经济(和他们的个人投资)都受到政府的巨大影响。

“我们已经发现,”邸威廉说, “国际财富总是流向新兴市场。再考虑到本地房产的相对价值和生活方式,前来这里的外国买家络绎不绝,不足为奇。在美国,房地产被认为是蓝筹股投资,而且还可以住进去享受生活。一套股票投资组合总不能住人吧。”

如上图所示:(NWMLS数据显示),RSIR对同比显著上升的整个普吉特湾地区高端市场进行了比较。

注:资料数据均取自普遍认为可靠的来源,但作为第三方不对其可靠性提供保证。

E&OE.